Menguraikan Hak-Hak Atas Tanah
Dalam hukum agrarian Nasional mengenai konsep-konsep hak atas tanah di bagi menjadi dua bentuk yaitu pertama, hak-hak atas tanah yang bersifat primer dan yang kedua hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder.
Hak-hak atas tanah primer itu adalah hak-hak yang dapat di miliki dan di kuasai secara langsung oleh seseorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat di pindahtangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. Contohnya di sini adalah hak milik atas tanah yang di mana dapat di kuasai secara langsung oleh subjek hukum yaitu orang maupun badan hukum, penguasaannya ini dalam jangka waktu yang lama tetapi ada batasannya. Hak atas tanah ini juga dapat di alihkan dan dipindah tangankan kepada orang lain salah satu contohnya melalui jual beli dan juga dapat di wariskan kepada ahli warisnya.
Hak-hak atas tanah yang bersifat primer ini menurut UUPA yaitu;
- Hak milik atas tanah (HM) adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dam pasal 6. Hak milik juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak milik ini hanya di berikan dan di kuasai oleh warganegara Indonesia untuk dapat mempunyai hak milik. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social). Mengenai terjadinya hak milik ini, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta karena ketentuan undang-undang. Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat. Hak milik merupakan hak primer yang paling utama.mengenai badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah di atur dalam PP Nomor 38 tahun 1963.
- Hak Guna Usaha ( HGU) Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama. Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara. Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah. Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat. Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
- Hak Guna Bangunan (HGB) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.
- Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
- Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
- Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah
- Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat
- Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
- Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang, Hak pakai dapat diberikan :
- Selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
- Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
- Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.
Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :
- Warga negara Indonesia
- Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
- Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang.
Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Selanjutnya , selain hak atas tanah primer juga ada hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder. Hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder adalah adalah hak atas tanah yang bersifat sementara. Di sebut sementara karena hak- hak tersebut di nimati dalam waktu terbatas, karena hak-hak atas tanah itu di miliki oleh orang lain.. hal ini seseuai dengan ketentuan pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah yang bersifat sementara yaitu :
Hak Gadai adalah hubungan hukum antara seseorang dengan tanah milik orang lain yang telah menerima uang gadai daripadanya, yang memberi wewenang kepadanya untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut.
Sifat dan Ciri-ciri
(1) Jangka waktunya terbatas;
(2) Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris;
(3) Tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai;
(4) Dapat dibebani hak atas tanah yang lain, dalam arti dapat dianak-gadaikan (onderverpanden);
(5) Dapat dialihkan kepada pihak ketiga (= memindahgadaikan/doorverpanden);
(6) Tidak hapus bila hak atas tanah dialihkan kepada pihaklain;
(7) Uang gadai dapat ditambah (= mendalami gadai);
Jangkawaktu
(1) Untuk tanah pertanian adalah 7 tahun (pasal7 UU No. 56/Prp/1960); (2) Untuk tanah bangunan, tidak tertentu (hukumadat).
Subyek (Pasal 45 UUPA) Warganegara Indonesia (pasal 9ayat 2UUPA);
Hak Usaha Bagi Hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (Penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (pemilik), dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi di antara keduanya menurut imbangan yangtelahdisetujui.
Sifat dan Ciri-ciri
(1) Jangka waktunya terbatas;
(2) Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemilik;
(3) Tidak dapat hapus bila hak milik beralih;
(4) Tidak hapus bila penggarap meninggal dunia, tetapi hapus apabila pemilik meninggal;
(5) Didaftar menurut peraturan khusus (UU No. 2/1960); (6) Pada waktunya akan dihapuskan.
Jangkawaktu
(1) Untuk tanah sawah, minimum 3 tahun;
(2) Untuk tanah kering, minimum 5 tahun (Pasal 4 UU No. 2/1960).
Hak Menumpang adalah hak yang memberi kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah di atas tanah pekarangan orang lain. (istilah:numpang sari/magersari). Hak menumpang ini sebenarnya termasuk species Hak Pakai, akan tetapi pada Hak Menumpang hubungan hukumnya lemah, mudah diputuskan oleh pemilik tanah pekarangan, karena dalam hak menumpang initidak dikenal bayaran (gratis)
Sifat dan Ciri-ciri
(1) Hak yang sangat lemah;
(2) Tidak ada pembayaran sewa;
(3)Sewaktu-waktu jika pemilik tanah memerlukan tanahnya, hak tersebut hapus;
(4) Turun temurun;
(5) Tidak dapat dialihkan
Hak Sewa adalah hak yang memberi wewenang untuk menggunakan tanah milik pihak lain dengan kewajiban membayar uang sewa pada tiap-tiap waktu tertentu. Hak sewa ini dalam hukum adat dikenal dengan istilah “jual tahunan”
Sifat dan Ciri-ciri:
1) Bersifat pribadi, dalam arti tidak dapat dialihkan tanpaizin pemiliknya; 2) Dapat diperjanjikan, hubungan sewa putus bila penyewa meninggaldunia;
3) Tidak terputus bilaHak Milikdialihkan
4) Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan;
5) Dapat dilepaskan;
6) Tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan diatas akta otentik atau akta bawah tangan